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昆明60万就能上车的楼盘到底怎么样?时间换空间值不值?

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时间:2020-11-14 16:13:04
来源:海南之家
阅读申明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积外,所涉及户型面积均为建筑面积

前不久,贝壳研究院给出了各个城市刚需上车的门槛线,其中昆明的上车线是99万。说实话,虽然昆明现在房价不低,但贝壳研究院统计的昆明刚需上车线显然偏高,因为目前在昆明无论是买一手新房还是二手房,都有大把总价低于99万的房源可选,其中招商依云国际正在销售的77平米高层精装住宅,总价大概只要60万左右,是目前已知昆明主城五区总价最低的房源之一,如果只是从产品和价格看,是非常适合刚需上车的门槛产品。招商依云国际还有80多平米的三房户型,总价也就60万出头,只可惜这个户型开盘不久就卖完了。
 

招商依云国际是个新项目,今年9月才开盘,在空港小哨片区,因为开盘时间不长,距离市区又比较远,所以许多人对这个项目和区域都比较陌生,那么这个楼盘以及60万左右的刚需上车产品到底怎么样呢?
 

我们先来看看目前招商依云国际这套77平米精装高层住宅的户型(下图)。



招商依云国际高层77平米住宅户型

 

从户型图看,这套77平米户型虽然不是纯板楼,但总面宽达到了9.6米,总进深(不含阳台)却只有6.2米,算得上是大面宽小进深,再加上客厅、主卧、厨房和阳台都向南,明厨明卫,采光和通风相当好。
 

从功能上看,这个户型尽管总面积只有77平米,可是有两室两厅一厨一卫带阳台,功能齐备,卫生间还是干湿分离,入户门旁边还有小型玄关,设计上还是比较精巧,空间利用率非常高。
 

如果要说缺点,那就是次卧窗户比较小,而且位于建筑内凹部分,阳光受遮挡。另外,厨房门和卫生间门正对而且比较近,感觉不是很好,还有次卧门正对过道和餐厅,私密性较差。不过能够在77平米的空间里设计出相对比较完善的功能,肯定无法面面俱到,考虑到60万左右还是精装修的总价,这些缺点也都在能够接受的范围内。
 

实际上,如果按照贝壳研究院给出的99万上车线,在招商依云国际已经可以买到104平米的高层户型还有结余。104平米的户型是三房两厅双卫一阳台设计,两个卧室和客厅都向南,明厨明卫,户型设计上几乎没有什么缺点(见下图)。如果非要挑刺,就是再有个功能阳台就几乎完美了,但那样的话户型面积就很难控制在104平米。

 

招商依云国际高层104平米户型
 

云南房网编辑看了下招商依云国际的其他产品,包括洋房和合院,感觉产品力都很强,尤其是合院产品,扩展面积达到400多平米,地上地下总共5层,预留了电梯井,是目前小编在昆明看到的唯一预留电梯井的合院产品。
 

招商依云国际合院地下层,天井式设计可以获得自然采光
 

如今仅仅看招商依云国际60万左右的高层住宅,产品本身没什么话讲,好多人担心的配套其实问题也不大,因为依云国际本身是个大项目,自带配套比较丰富,学校、医院、公园、商业、运动健身图书馆啥的都有,而且会和项目同步建成,一般生活不成问题,肯定值得上车。但招商依云国际之所以60万就能上车,缺点当然有,主要缺点有两个,一是项目比较远,目前交通不便而且通勤成本较高;二是项目所在区域还在开发阶段,依云国际是小哨片区的第一个项目,规划中的其他周边项目和配套还在图纸上。而补上这两块短板,都需要时间。
 

所以现在买招商依云国际的房子,特别是刚需上车,面临的核心问题其实只有一个,即用时间换价格空间到底值不值?换句话来说,现在上车在价格上得到的便宜,和等待区域成熟所付出的时间成本相比,哪个代价更大?
 

回答这个问题并不容易,因为一个新兴区域发展与成熟的速度,并不取决于个体项目,而是取决于区域发展条件、政府规划和政府落实规划的力度。
 

首先是政府重视,而政府重视的标志之一是该区域的发展层级比较高,发展层级其实主要看规划位于哪个层面,纳入国家和省级发展规划,层级就比较高,获得的资源就比较多,发展也就比较快。相反,有些区域的规划停留在区县层级,发展起来就不太容易;其次是发展条件,如果具备比较好的先天条件,发展也会比较快,资金投入也会事半功倍。
 


滇中新区核心区的规划还是非常高大上的

 

按照上面的标准,我们来看看招商依云国际所在的空港小哨片区能不能快速发展起来(按五颗星评级)。政府重视程度,五星。空港小哨片区是滇中新区的发展核心,而滇中新区属于国家级新区,国家和省市都非常重视。
 

规划层级,四星半。滇中新区列入云南省和昆明市发展规划,规划层级足够高,滇中新区管委会的级别相当于昆明市,也从侧面印证了规划层级。
 

发展条件,四星。空港小哨片区地势平坦,交通条件优越,距离长水机场不远,渝昆高铁穿过,高速公路四通八达,规划中还有至少两条地铁。

推进力度,三星。滇中新区2015年设立,但规划中的空港小哨核心区刚刚才开始大规模开发,速度并不算快。其中的原因可能是前期的基础设施建设需要花比较长的时间。如果要找一个加速发展的时间节点,可能要到滇中新区管委会迁入小哨核心区新址,滇中新区小哨核心区的发展才会提速。可以类比的是,当年呈贡新城也是在昆明市委市政府搬迁后才迎来10年高速增长。按照计划,滇中新区管委会将在2年后迁入小哨核心区政务基地办公。行政商务基地就在招商依云国际东南侧。
 

从各方面因素判断,滇中新区核心区空港小哨片区将很快进入发展快车道,接下来就看地铁6号线何时延长到这里。根据规划,穿越小哨片区的轨道交通线有地铁6号线延长线以及嵩明线,其中地铁6号线目前终点站长水机场到招商依云国际的直线距离是10公里,但可以采取地面高架轻轨的方式,一旦获批修建会比较快。
来源:云南房网

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